Amsterdam, 19 januari 2022 – TPEX International
Bron: vastgoedmarkt | Auteur: Peter Hanff
De hoeveelheid wet- en regelgeving op het gebied van duurzaamheid neemt spectaculair toe. Hoe zorgt een vastgoedonderneming dat ze er niet in verdrinkt?
Duurzaamheidseisen zenden schokgolven door de wereld van het onroerend goed. De vastgoedpartij die het nu wel ongeveer denkt te overzien met normen als Beng (bijna energieneutrale gebouwen) en de verplichte energielabels voor kantoren en woningen, zal bedrogen uitkomen. Zoveel wordt duidelijk uit een rondgang op internet langs veranderende regelgeving op dat gebied.
De lat komt hoger te liggen
Aan het doel om de CO2-voetafdruk te verkleinen was de vastgoedsector al gewend. Met het streven naar netto nul CO2-uitstoot ligt de lat hoger. Dat laatste is wat de World Green Building Council wil met The Net Zero Carbon Buildings Commitment. Bij de exploitatie van bestaande panden, de bouw van nieuwe ontwikkelingen en grote renovaties moeten emissies naar nul of er moet compensatie voor plaatsvinden.
Getuige het toenemende gebruik van Well-certificaten stond het wel en wee van de gebruiker van gebouwen al in de belangstelling. Maar de coronacrisis wierp nieuw licht op iets wat dit welzijn van de gebruikers kan bedreigen: een virus. Vandaar de introductie door het Well Building Institute van de nieuwe Well Health Safety Rating. ‘Een evidence-based, door derden geverifieerd beoordelingssysteem dat eigenaren van gebouwen, facility managers en exploitanten helpt bij de implementatie van best practices om de verspreiding van covid-19 tegen te gaan en te navigeren door deze crisis en wat daarna komt.’
Vermogensbeheerders moeten straks met de billen bloot
Prestaties op het gebied van ESG (Environmental, Social and Governance) kun je laten monitoren of niet. Maar steeds meer vermogensbeheerders, grote institutionele beleggers en ander financiële instellingen doen dat wel, via de benchmark Gresb (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Anders dan de naam suggereert, bestrijkt de benchmark meer dan alleen duurzaamheid. Deelnemers gaan langs de meetlat van het klimaatakkoord van Parijs, de UN Principles for Responsible Investment (PRI) en het Global Reporting Initiative (GRI).
Voor vermogensbeheerders geldt dat ze straks hoe dan ook met de billen bloot moeten. De EU Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) regelt dat fondsen een vergelijkbaar duurzaamheidsprofiel moeten hebben. Zo zien (potentiële) klanten eenvoudig hoe ernstig de vermogensbeheerder zijn rol in de bevordering van duurzaamheid opvat. De beoogde invoerdatum is 1 juli 2022.
Deel vastgoedfondsen zit in de risicozone
Vermogensbeheerders kunnen maar beter voorkomen dat hun fondsen straks vallen onder artikel 6 van de SFDR. Dat artikel bestrijkt fondsen die geen enkele vorm van duurzaamheid in het beleggingsproces integreren. Zulke fondsen kunnen ‘aanzienlijke marketingproblemen ondervinden wanneer ze worden vergeleken met duurzamere fondsen’, zo meldt de website van vermogensbeheerder Robeco. Het beleggingsproduct kan maar beter vallen onder artikel 8 (milieuvriendelijk en het sociaal welzijn bevorderend) en artikel 9 (uitgesproken duurzame investeringen).
Een deel van de vastgoedfondsen verkeert door de verwachte inwerkingtreding van de SFDR in de risicozone, zo kan worden geconcludeerd uit een analyse door Gresb onder honderd vastgoedvermogensbeheerders met activiteiten in Europa. Op dit moment blijken ze nog wat terughoudend met het verstrekken van de duurzaamheidsprofielen van fondsen. De richtlijn is nog niet van kracht en de categorisering van de verschillende activiteiten is nog niet op alle punten duidelijk. Maar wat de vermogensbeheerder al wel van een duurzaamheidsprofiel hebben kunnen voorzien, valt voor 11 procent onder artikel 8, voor 4 procent onder artikel 9 en voor 7 procent onder de problematische categorie 6.
Handen vol aan duurzaamheidsregels
Tot zover de korte bloemlezing uit de (zelf)regulering op het gebied van duurzaamheid. Er is meer en er komt ook nog meer aan. Hoe bewaar je het overzicht? Robert Rosier, ceo van smart building operator TPEX International, weet dat het geen sinecure is. ‘Veranderende wet- en regelgeving op het gebied van duurzaamheid is een van de grootste uitdagingen voor vastgoedeigenaren.’
Dan heeft Rosier het alleen nog maar over de E (environmental) van ESG. ‘Duurzaamheid wordt via wetgeving afgedwongen, de bevordering van sociale doelstellingen en governance gebeurt nu via zelfregulering. Dat is een zachtere manier om verandering af te dwingen.’ Alleen al aan die regelgeving voor duurzaamheid heeft de vastgoedsector haar handen vol. Temeer, doordat er nog veel andere regelgeving is voor bijvoorbeeld veiligheid. Zijn de liften en het alarmsysteem op orde? Hoe zit het met de brandveiligheid? ‘De property en facility managers van gebouwen moeten jaarlijks de gegevens van een veelheid aan wet- en regelgeving bijhouden’, aldus Rosier.
Cruciale informatie is versnipperd over keten
‘Af en toe kun je door de bomen het bos niet meer zien. En overal moet informatie worden opgehaald. Dit stukje moet van de installateur komen, dat van de property manager en dat van de asset manager. Welke rol je ook speelt in de vastgoedwereld, iedere partij in iedere laag krijgt ermee te maken. Die continue aanscherping van de eisen en de versnippering van de informatie maakt wet- en regelgeving op het gebied van duurzaamheid tot een hoofdpijndossier voor gebouweigenaren.’
Hoofdpijndossier nummer 1 is volgens Rosier de aankomende verplichting van minimaal energielabel C voor kantoren per 1 januari 2023. In de markt is gespeculeerd op de mogelijkheid dat de soep straks niet zo heet gegeten zal worden. De overheid loopt zelf achterop met de verduurzaming van haar eigen kantoren. Strenge handhaving zou betekenen dat ook overheidsgebouwen dicht moeten. Dat gaat toch zeker niet gebeuren? Toch wel, verwacht Rosier. ‘Die labelplicht is een heel zware vorm van regelgeving. Daar moet je straks aan voldoen. Anders verlies je het recht om het gebouw te gebruiken. En dat betekent een verlies van waarde van de asset.’
Alleen al voor klimaatsysteem zijn meerdere duurzaamheidsregels
‘De aankomende verplichting van minimaal label C voor kantoren veroorzaakt veel onrust en werkt door de hele vastgoedketen heen. De eigenaar van een minder duurzaam gebouw zal tegen een asset manager zeggen: we moeten het binnen vijf jaar verkopen of verduurzamen. Kom maar op met je plan. Wat gaat het kosten?’
Bij een keuze om te verduurzamen gaat weer andere regelgeving een rol spelen. Alleen al voor zoiets als een klimaatsysteem gelden verschillende en veranderende Europese regels. De Energy Efficiency Directive bepaalt dat je per vier jaar moet aangeven wat verduurzamingsinitiatieven zijn. Ga je isoleren, een nieuwe ketel installeren of iets anders? ‘Doe je het niet, dan riskeer je boetes of zelfs de intrekking van je vergunning’, zegt Rosier.
Sinds maart 2020 is er ook de Energy Performance of Buildings Directive III. Die richtlijn bepaalt onder meer dat gebouwen met een klimaatsysteem en een verbruik van zoveel kilowattuur op een andere manier gecertificeerd moeten worden. Het geldt voor alle gebouwen. Property management moet zorgen dat monteurs en installatiebedrijven ermee aan de slag gaan. En die moeten dus anders gaan certificeren.
Overal in de keten zitten belangrijke stukjes informatie
Het beeld is duidelijk. Om een gebouw te mogen exploiteren of gebruiken, moet de eigenaar voldoen aan steeds meer nationale en Europese regelgeving. Om aan die regels te voldoen, is de vastgoedbezitter sterk afhankelijk van de partijen die hij ooit heeft ingeschakeld voor de exploitatie van het gebouw. Of het nu de asset manager, de property manager of de installateur is, die van nu of die van vroeger: op allerlei plaatsen zitten stukjes informatie die van belang zijn om te voldoen aan de regelgeving.
Een daar ligt een grote kwetsbaarheid voor de gebouweigenaar. ‘Bij elke verkoop moet je al die informatie naar boven halen. Terwijl er geregeld wisselingen zijn in de partijen waarmee je werkt, zoals property manager en installateur. Dus die informatiehuishouding is gewoon niet op orde. En dat is een probleem bij de continue beweging van een gebouweigenaar: het proces van kopen, verkopen en weer kopen’, zegt Rosier.
Bundel de informatie, anders is het geen doen
De oplossing? ‘Maak een ‘digital twin’, een digitale kopie van een gebouw met alle relevante informatie’, oppert Rosier. ‘En zorg dat die informatie beschikbaar is voor alle partijen die bij een gebouw betrokken zijn. Onderhoudspartijen halen hier hun 3D-tekeningen vandaan. En ze dragen zorg voor revisietekeningen na verbouwing. Facility- en property managers moeten informatie over keuringen en certificeringen ook uploaden. Samen met de metingen van de echte gebouwprestatie, de tevredenheid van de huurder en de onderhoudsstatus gebouw is dit de enige waarheid die gedurende de exploitatie zou moeten gelden.’
Toekomstmuziek? ‘Ja en nee’, zegt Rosier. ‘De technologie om dit te realiseren is er inmiddels wel. De uitdaging ligt erin om de verschillende belanghebbenden te laten meewerken. Hoe krijg je een onderhoudspartij ertoe om informatie te delen die een asset manager kan gebruiken om het rendement van het gebouw te berekenen? Daarvoor heb je een regisseur nodig die tijdens bouw en ontwerp al meekijkt naar de informatieverzameling die later nodig zal blijken tijdens de exploitatie. Een partij die ook zorgt dat alle informatie, metingen en certificeringen voor een gebouw op orde zijn.’
‘Wat je dan hebt, is het digitale DNA van een gebouw. Dat zal ervoor zorgen dat omgang met regelgeving meer een routine wordt dan een last. Dat die regelgeving de komende jaren verandert en zwaarder wordt, daar ontkomen we niet aan. Laten we zorgen dat we erop voorbereid zijn, zodat het ons niet overvalt.’
Voor meer informatie over dit artikel en of over andere projecten kunt u contact met ons opnemen via frank.vos@tpex.com of op 088-1269309.
Amsterdam, 19 January 2022 – TPEX International
Source: vastgoedmarkt | Author: Peter Hanff
The industry should be able to control the pressures of having to meet certification standards. Here’s how.
The bulk of laws and regulations in the field of sustainability is growing spectacularly. So how can a real estate company keep itself from drowning in all the new legislation that is out there?
Sustainability requirements are sending shock waves through the world of real estate. Parties that believe to have the situation under control with standards such as NZEB (nearly zero-energy buildings) and the mandatory energy labels for offices and residential buildings will be deceived. So much becomes clear from a quick survey of all the amended regulations in this field.
The bar is set higher
The real estate industry had already become used to the objective to reduce the CO2 footprint. With the aim to achieve net zero CO2 emissions the bar has been set higher, as this is the objective set by the World Green Building Council with its Net Zero Carbon Buildings Commitment. In operating existing buildings, constructing new developments and in large renovations, emissions must be reduced to zero or else compensations must be made.
The increased use of WELL certificates already shows that there is a genuine interest in the well-being of the user of a building. However the corona crisis shed a new light on an aspect that might jeopardize this well-being of users: a virus. It led to the introduction of the new WELL Health-Safety Rating by the WELL Building Institute. ‘An evidence-based assessment system, verified by third parties, that assists building owners, facilities managers and operators in implementing best practices to fight the spread of COVID-19, navigating through this crisis and what lies beyond.’
Asset managers must come clean
Performances in the area of ESG (Environmental, Social and Governance) can either or not be monitored, but the numbers of asset managers, institutional investors and other financial institutions that do so through the GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) are growing. Contrary to what its name suggests, this benchmark covers more than merely sustainability. Participants are measured according to the Paris Climate Agreement, the UN Principles for Responsible Investment (PRI) and the Global Reporting Initiative (GRI).
Asset managers will soon be forced to come clean. The EU Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) regulates that funds should have a comparable sustainability profile. This will enable (potential) customers to assess to what extent the asset manager considers its role in promoting sustainability as a serious matter. The envisaged date for implementation is 1 July 2022.
Several real estate funds are at risk
Asset managers should be advised to avoid having their funds coming under article 6 of the SFDR. This article refers to funds that integrate no form of sustainability of any kind in their investment process. Such funds may ‘encounter considerable marketing problems when compared to sustainable funds’, as cited on the website of asset management firm Robeco. It would be better for the investment product to come under article 8 (in compliance with environmentally-friendly requirements and improving social well-being) and article 9 (explicit sustainable investments).
There are several real estate funds at risk, with the SFDR expected to take effect. Such is the conclusion from an analysis by GRESB among one hundred property asset management firms active in Europe. At this time they seem somewhat hesitant to submit sustainability profiles of funds. The guideline has not taken effect as of yet and the categorization of the different activities is not clear on all points yet. However, the points that the asset manager was able to provide with a sustainability profile come under article 8 for 11 percent, under article 9 for 4 percent and under the problematic article 6 for 7 percent.
Sustainability rules are a handful
The above is a brief collection of statements about (self-)regulation in the field of sustainability. However there is more and more is yet to come. So how do you remain informed about all the different aspects? Robert Rosier, CEO of smart building operator TPEX International, knows that this is no sinecure. ‘Changing laws and regulations in the field of sustainability are among the greatest challenges real estate owners have to face.’
Rosier merely refers to the environmental (E) aspect in ESG here. ‘Sustainability is enforced through legislation, the promotion of social objectives and governance are now achieved through self-regulation. This is a milder method to coerce change.’ The real estate industry already has its hands full with the regulations pertaining to sustainability alone. All the more so, because there are so many other rules and regulations, for example pertaining to safety. Are the elevators and the alarm systems in order? What about fire safety? ‘Property and facilities managers of buildings are required to maintain an wide array of data regarding laws and regulations annually’, Rosier observes.
Crucial information scattered across the chain
‘Sometimes it’s hard to see the forest through the trees. Information has to be gathered from so many different sources. Some data must be retrieved from the installer, others from the property manager and from the asset manager. No matter what role you have in the real estate industry, every party in every layer will have to deal with it at one time or other. The continuous extension of the requirements and the data being scattered are the reason why laws and regulations about sustainability are such a drawn-out problem for building proprietors.’
Problem number 1 according to Rosier is the pending obligation to comply with at least energy label C for offices as of 1 January 2023. Within the industry it is speculated that things may not be as black as they seem. The government in itself is lagging behind with making its own offices sustainable. Strict enforcement would then mean that government buildings would also be required to shut down. Surely this is not going to be the case? It will, Rosier expects. ‘That obligatory label is a very serious form of regulation that you will have to comply with in due course. Failing to do so will cause you to lose your right to use the building. This will result in a loss of value of the asset.’
More sustainability regulations for climate systems alone
‘The pending obligations of a minimum label C for offices causes unrest that resonates throughout the real estate chain. The owner of a less sustainable building will inform an asset manager that the building has to be either sold or made sustainable within five years and ask the asset manager to come up with a plan. What will it cost?’
In choosing to make a building sustainable, there are other regulations that come into play. A climate system alone already has different and ever-changing European rules that apply to it. The Energy Efficiency Directive provides that it is required to indicate the sustainability initiatives every four years. Will you be installing insulation, put up a new central heating boiler? If you do not, you run the risk of a fine or even a revocation of your licence’, says Rosier.
Since March 2020, there is the Energy Performance of Buildings Directive III as well. This directive provides that buildings with a climate system and the consumption of a certain amount of kilowatt hours should have a different means of certification. This applies to all buildings. Property management must ensure that mechanics of installation companies can get to work with this. They will therefore be required to have a different certification.
Bits of key data are spread throughout the chain
The image is clear. In order to operate or use a building, the owner must comply with an increasing number of national and European legislation. In order to comply with this, the real estate proprietor strongly depends on the parties he once engaged for the operation of the building. Be it with the asset manager, the property manager or the installer, whether this is a current party or one from the past, the fact remains that there are bits and pieces of data in various locations and these data are important in order to comply with the regulations.
This is where the owner of the building is highly vulnerable. ‘You have to retrieve all that information with each sale, while the parties you work with, like the property manager and installer, change regularly. So the information management simply isn’t in order, which is a problem in the event of continuous mutations that occur for a building owner: the processes of buying and selling and buying again’, says Rosier.
Pool the information, or it will become impossible to oversee
The solution? ‘Create a digital twin, a digital copy of a building with all the relevant information’, Rosier suggests, ‘and ensure that information remains available for all parties involved with a building. Maintenance parties get their 3D drawings from here and they ensure there are revision drawings available after the renovation. Property managers and facilities managers should also upload information about inspections and certifications. Together with measuring the real performance of the building , the level of satisfaction of the tenant and the maintenance status of the building, this is the only truth that should apply during the operational stage.’
Still a long way away? ‘Yes and no’, according to Rosier. ‘The technology to realize this, is readily available. The challenge lies within getting all different stakeholders to work together. How can you get a maintenance party to share information that an asset manager may use to calculate the yield of the building? You need a director for this, one who is involved from the time of the design and construction of a building and who monitors the collection of data that will be required at later times during the operation. A party that also ensures all information, measurements and certifications of a building are in order.’
‘You then have the digital DNA of a building, which will result in dealing with regulations becoming more of a routine rather than a burden. We will not be able to escape these regulations changing and becoming more difficult to handle. Let us just make sure that we are prepared for this, so that it doesn’t catch us by surprise.’
For more information about this article or about other projects, please contact us by email at frank.vos@tpex.com or by telephone at +31 (0)881269309.