+31 88 1269 300 info@tpex.com
Een gebouw dat je klimaatneutraal bouwt presteert niet vanzelf

Een gebouw dat je klimaatneutraal bouwt presteert niet vanzelf

Een gebouw dat je klimaatneutraal bouwt presteert niet vanzelf

Klimaatneutraal bouwen alleen is niet genoeg. Een slim, gezond en duurzaam gebouw zit boordevol complexe technologie en infrastructuur. Deze infrastructuur is vanaf de tekentafel ontworpen, waarbij nog geen ervaringen zijn met deze omgeving in de praktijk. Er zijn allerlei factoren die de beloofde prestaties kunnen en zullen beïnvloeden. Je moet continu meten, bijsturen, aan de knoppen draaien om die dynamiek optimaal te laten presteren.

BREEAM In-Control leidt tot lagere exploitatiekosten Op het gebied van duurzaamheid hebben wij een effectieve methode ontwikkeld om 24×7 de duurzaamheid van een gebouw te monitoren. De BREEAM nieuwbouw certificering zetten wij door naar een continue monitoring in de operatiefase. Wij noemen deze methode BREEAM In-Control, waarbij de nieuwe BRL voor gebruik (In-Use) al feitelijk geïmplementeerd wordt tijdens de ontwerp- en bouwfase, en direct mee gaat lopen bij de eerste dag na de oplevering. De BREEAM In-Control methode houdt alle aspecten 24×7 bij rond de duurzaamheid van een smart building en koppelt het GBS (gebouw beheer systeem), de aanwezige sensoren zoals CO2 meters en de beschikbare informatie uit de design/build fase. Door alle data die verkregen worden vanuit de gebouw-sensoring direct terug te voeren in het model, meten we continu wat de werkelijke duurzaamheid van het gebouw is.

De duurzaamheid van het gebouw is zo niet alleen een momentopname tijdens de certificering, maar “continuous improvement”. Daardoor kunnen we de risico’s van het verliezen van een BREEAM Excellent certificering in de operationele fase, veel beter beheren en beperken. Dat leidt tot lagere exploitatiekosten, een maximaal rendement voor de marktwaarde en het aantrekken en behouden van huurders met wenselijke woon- en werklocaties. TPEX is Smart Building Operator Wij monitoren duurzaamheid, als een onderdeel van de hoogwaardige infrastructuur van een slim, gezond en duurzaam gebouw, 24×7, 365 dagen per jaar in onze meldkamer. Vanuit ons Smart Building Control Center, overzien wij zo alle factoren die de duurzame, gezonde en slimme prestaties van een gebouw beïnvloeden. We verzamelen daarvan alle relevante data en maken er informatie van voor elke stakeholder. Als een ketenregisseur sturen we alle onderhoudspartijen aan en rapporteren we aan de Asset managers, Property Managers, Technical en Facility managers. De beïnvloedbare factoren worden zo onderdeel van het beheer en de exploitatie van een gebouw. Al die factoren worden op deze manier inzichtelijk gemaakt, waardoor er op gestuurd en gerapporteerd kan worden. Zo houden we gebouwen gezond, duurzaam en realiseren we samen maximale prestaties van het gebouw. Dat komt alle partijen ten goede, van eigenaar tot gebruiker.

 

‘Wij maken smart vastgoed echt slim’

‘Wij maken smart vastgoed echt slim’

‘Wij maken smart vastgoed echt slim’

Een gebouw dat op papier duurzaam, slim en gezond zou zijn, is dat in de praktijk meestal niet. De beheerkosten lopen daardoor uit de klauwen, terwijl de gebruikers steen en been klagen. Smart Building Operator TPEX International en BIM-specialist Fimble weten precies waaraan het schort.

TPEX International en Fimble zijn
twee jonge Nederlandse tech-bedrijven. Fimble, opgericht in 2013, ontwikkelt 3D-gebouwmodellen, geeft hier advies
over en/of neemt het geometrisch- en data technisch beheer van de modellen op zich. Met een digitaal 3D-gebouwdossier geeft Fimble inzicht in de gehele levenscyclus van een gebouw; van ontwerp, bouw, oplevering tot beheer en herontwikkeling
of sloop. Partner TPEX, in Amsterdam opgericht door Robert Rosier in 2010, vult deze data aan met digitale technieken als Artificial Intelligence, Object Recognition, Deep Learning en Correlation Technology. De gebouwenkennis die hier uit voortvloeit, wenden TPEX en Fimble aan om een gebouw optimaal te beheren met gelukkige eigenaren en gebruikers als resultaat.

Digitale gebouwendata

Tot voor kort zag die wereld er heel
anders uit, weet TPEX-directeur Robert Rosier. ‘Toen ik zelf property manager
was, beschikte ik niet over digitale gebouwinformatie. Op basis van gebrekkige oude bouwtekeningen werd verwacht dat
ik topprestaties zou leveren. Als property manager wil je gelukkige klanten. Maar
als het gebouw eenmaal operationeel was, presteerde het niet zoals beloofd. Dat gold zelfs voor slimme gebouwen met een hoge

“De beheerkosten maken Driekwart van De totale gebouwkosten uit”

BREEAM-certificering. Het probleem was en is dat na oplevering van een gebouw, de architect en aannemer van het toneel verdwijnen, met inbegrip van hun digitale gebouwendata. Daarmee gaat alle kennis en kunde die ze in het gebouw hebben gestoken verloren. Dat is doodzonde.’

Geld verbranden

Het gevolg is dat de eigenaar en de aangestelde property manager het gebouw niet goed kennen, vervolgt Rosier. ‘Dat leidt ertoe dat beleggers elk jaar heel
veel geld verbranden aan vele nodeloze

klusjes. De keren dat een monteur moet langskomen tegen hoge voorrijkosten zijn eindeloos. De monteur heeft vaak alleen kennis over de klacht, niet over de hele gebouwsituatie. De financiële gevolgen zijn groot. De beheerkosten maken na 20-25 jaar 75 procent uit van de totale gebouwkosten, de bouw zelf maar 25 procent.’

Beheer onder architectuur

Door deze ervaring ontstond bij hem de drang TPEX om te vormen tot Smart Building Operator. ‘Ik begon te beseffen dat goed beheer zonder een digitale oplevering onmogelijk was. Ik kreeg projectontwikkelaars zover om TPEX
in de ontwerpfase aan te laten sluiten, zodat tijdens de realisatie al nagedacht kon worden over de beheerfase. Beheer onder architectuur noem ik dat. Alle gebouwspecificaties moeten worden vastgelegd om het daarna 20 tot 30 jaar
te beheren. Een raamkozijn met glas, afwerking, latjes en schroefjes wordt in het diepste detail gemodelleerd in de ontwerp- en bouwfase. Maar dit detailniveau heb

je niet nodig in de beheerfase. Zodra een ruit breekt, dan wil je weten hoeveel m2 dit is, welke thermische waarde het heeft, wat de exacte maatvoering is en of het nog onder garantie valt. Op die manier wordt.

“Na oplevering gebouw gaat alle kennis en kunde van de architect verloren”

het beheerproces eenvoudiger en put je uit de brondata die afkomstig is vanuit het onderwerp en de bouw. Zonder digitale oplevering gaat deze informatie verloren.’

Bim requirements

De expertise van Fimble sluit daar naadloos op aan, vertelt directeur Sandel. ‘Fimble heeft altijd de visie gehad om vanuit de BIM-gedachte te sturen op facilitaire zaken, beheer en onderhoud. Basis hiervoor zijn BIM Requirements. Deze omvatten afspraken over het hoe, wat en wanneer

van een Building Information Model en zorgen ervoor dat de data uit een model consistent worden toegepast. Fimble en TPEX zijn hun kennis over datagedreven beheer aan het bundelen. Deze passen we toe op onze gezamenlijke klant EDGE, waarvoor Fimble BIM Requirements heeft gemaakt. EDGE ontwikkelt state- of-the-art gebouwen vol met sensoren. EDGE maakt optimaal gebruik van data in de verschillende processen van vastgoedexploitatie. We zijn erg blij dat wij onze kennis voor zo’n koploper kunnen inzetten.’

EDGE olympic

TPEX is onderhoudscoördinator van het EDGE Olympic-gebouw en stuurt alle onderhoudspartijen aan. ‘De gebundelde kracht tussen EDGE, Fimble en TPEX resulteert in een optimaal beheer. De BIM-modellen zetten we vanuit het ontwerp door in de bouw en de beheer- en exploitatiefase. Ontwerpdata, bouwdata, gebruiksdata en beheerdata vormen dan de basis van de gehele levenscyclus van het gebouw. Het resultaat is een optimaal renderend gebouw met het meeste gebruikerscomfort, goed onderhoud en lage exploitatiekosten’, vat Sandel samen. Andere klanten van Fimble zijn beleggers als Bouwinvest en vastgoedeigenaren als ING, gemeente Amsterdam of facilitaire beheerders als FMHaaglanden.

Inzakkende beleggingswaarde

Wie echter verwacht dat elke gerespecteerde belegger met deze 3D-modellen werkt, komt volgens Rosier bedrogen uit. ‘Ik
schat dat dit maar bij 5 procent van alle gebouwen het geval is. Slechts 10 tot20 procent van de data wordt vanuit de ontwerp/bouwfase goed overgedragen aan de beheerder. Dat betekent dat je een schamele 1 procent van de nieuwbouwprojecten overhoudt, die goed en volledig de beheerfase in gaan. De eisen aan vastgoedbeleggers worden alleen maar strenger; kijk maar naar het Parijs-akkoord en andere duurzame en circulariteitseisen. Zonder digitale overdracht en de toepassing van BIM-modellen gaat dat nooit lukken. Institutionele beleggers beseffen wel dat het roer om moet. GRESB, de Global Real Estate Sustainability Benchmark, eist heel veel data en een vlekkeloze rapportage.Als deze informatie niet beschikbaar is,dan past het straks simpelweg niet meer in het fonds en kan de beleggingswaarde inzakken’, waarschuwt Rosier. •

“Naast het genereren van materialenpaspoorten worden onze BIM-modellen in toenemende mate ingezet voor slimme operationele processen tijdens de exploitatiefase. Voor een optimale inzet is uniformiteit in de BIM- modellen vereist. FIMBLE heeft ons bijgestaan in het creëren van de EDGE BIM Requirements om dit te waarborgen voor alle toekomstige projecten”